Indeplaatsstelling bij verkoop
Wie een winkel of horecazaak verkoopt, verkoopt in feite ook de locatie. Weigert de verhuurder de koper als nieuwe huurder, dan kan de rechter die overdracht alsnog toestaan.
Voor veel ondernemers zit de waarde van hun bedrijf grotendeels in de locatie. Een verhuurder die niet meewerkt aan overname kan een verkoop daarmee blokkeren, ook zonder goede reden.
De wet voorziet daarin met de indeplaatsstelling. Het is geen snelle route, maar wel een reële, zeker als u kunt laten zien dat de koper de zaak op een behoorlijke manier voortzet.
Wanneer indeplaatsstelling mogelijk is
Het gaat om de overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. U vraagt de rechter te bepalen dat de koper uw plaats inneemt in de huurovereenkomst. De rechter kijkt naar uw belang bij de overdracht en naar de vraag of de koper de zaak op een behoorlijke manier kan voortzetten.
- Een zwaarwichtig belang bij overdracht, bijvoorbeeld pensioen of ziekte
- Een koper met voldoende financiële en zakelijke waarborgen
- Overdracht van het hele bedrijf, niet alleen van de huurrechten
Wat de verhuurder mag vragen
De verhuurder mag inzicht vragen in de financiële positie van de koper en in diens ervaring. Wat hij niet mag, is de overdracht gebruiken om zonder grond van u af te komen of om de huurprijs fors te verhogen. Als hij zonder redelijke grond weigert, is de gang naar de rechter juist bedoeld voor die situatie.
Tijdig beginnen
Een koopovereenkomst met een ontbindende voorwaarde over de huur is gebruikelijk, maar de termijn daarin is vaak te kort voor een gerechtelijke procedure. Begin daarom vroeg met het gesprek met de verhuurder, en leg alles schriftelijk vast, zodat een eventuele procedure goed is voorbereid.
Vragen over dit onderwerp
Heeft u een andere vraag over indeplaatsstelling bij verkoop? Bel gerust, ook als u alleen wilt weten of ik iets voor u kan doen.
Kan de verhuurder de huur verhogen als voorwaarde voor overname?
Dat gebeurt regelmatig, maar het hoeft niet te worden geaccepteerd. In een procedure tot indeplaatsstelling gaat het om overdracht van de bestaande overeenkomst, niet om het sluiten van een nieuw contract op andere voorwaarden.
Ik huur een kantoorpand. Geldt dit ook voor mij?
Indeplaatsstelling is geregeld voor 290-bedrijfsruimte. Bij 230a-ruimte is overdracht een kwestie van onderhandelen met de verhuurder, tenzij het contract er zelf iets over regelt.
Hoelang duurt zo'n procedure?
Reken op enkele maanden, afhankelijk van de rechtbank en van de vraag of er een zitting nodig is. Houd daar rekening mee in de afspraken met uw koper.
Andere vragen die vaak spelen
Meewerken of niet, het redelijke voorstel, de zeventigprocentregel en de verhuiskostenvergoeding.
02Overlast en ontbindingWat een verhuurder moet bewijzen bij overlastklachten en welk verweer mogelijk is.
03Opzegging van de huurWanneer een verhuurder mag opzeggen, welke gronden er zijn en waarom instemmen zo bepalend is.
04Huurachterstand en ontruimingWanneer een achterstand tot ontbinding leidt, en wat u kunt doen voordat het zover komt.
Neem contact met mij op
Heeft u een juridisch probleem of wilt u advies? Bel of mail voor een kennismaking. Ik neem zelf op, ook buiten kantoortijden.