Verborgen gebreken bij een woning
Na de overdracht komt het gebrek pas boven water: een lekkend dak, een verzakte fundering, vocht achter de wanden. De vraag is dan of de verkoper daarvoor aansprakelijk is.
Klaag schriftelijk en snel
Zodra u het gebrek ontdekt, moet u binnen bekwame tijd klagen bij de verkoper. Wacht daar niet mee, ook niet als u nog niet weet wat het gaat kosten. Meld het gebrek en houd de rest open.
Bij verborgen gebreken lopen twee dingen door elkaar: de vraag wie de schade draagt, en de vraag of u op tijd was met klagen. Aan die tweede vraag stranden veel zaken die inhoudelijk sterk zijn.
Meld het gebrek daarom altijd eerst schriftelijk, ook als u nog niet weet wat herstel gaat kosten. Daarmee houdt u uw rechten open terwijl u het uitzoekt.
Normaal gebruik als woning
De maatstaf is of het huis geschikt is voor normaal gebruik als woning. Een gebrek dat dat gebruik in de weg staat, zoals een onveilige constructie of ernstige lekkage, komt eerder voor rekening van de verkoper dan een cosmetisch mankement. Wat u mocht verwachten hangt ook af van de leeftijd en de prijs van de woning.
Mededelen en onderzoeken
De verkoper moet vertellen wat hij weet over gebreken. U als koper moet doen wat redelijkerwijs van u wordt verwacht, bijvoorbeeld een bouwkundige keuring bij een ouder pand. Verzweeg de verkoper iets wat hij wist, dan gaat zijn mededelingsplicht in beginsel voor op uw onderzoeksplicht.
- Wat stond er in de vragenlijst bij de koopakte?
- Is er een bouwkundig rapport, en wat staat daarin?
- Zijn er aanwijzingen dat de verkoper het wist, zoals herstelsporen?
De ouderdomsclausule
Bij oudere woningen staat vaak een clausule die de verkoper vrijwaart voor gebreken die met de ouderdom samenhangen. Zo'n clausule beperkt uw positie, maar dekt niet alles: bewust verzwijgen blijft ook dan verwijtbaar, en een gebrek dat niets met ouderdom te maken heeft valt er niet onder.
Vragen over dit onderwerp
Heeft u een andere vraag over verborgen gebreken bij een woning? Bel gerust, ook als u alleen wilt weten of ik iets voor u kan doen.
Hoeveel tijd heb ik om te klagen?
De wet spreekt van bekwame tijd na ontdekking. Bij een koop tussen particulieren wordt vaak een periode van ongeveer twee maanden als richtsnoer genomen, maar wachten is altijd een risico. Meld het zodra u het weet.
Ik had een bouwkundige keuring laten doen. Verzwakt dat mijn positie?
Meestal niet. Een keuring toont juist aan dat u aan uw onderzoeksplicht heeft voldaan. Ging het om een gebrek dat bij zo'n keuring niet zichtbaar was, dan blijft de verkoper aansprakelijk als het normaal gebruik in de weg staat.
De verkoper zegt dat hij van niets wist. Kan ik dan nog iets?
Ja. Voor aansprakelijkheid voor gebreken die normaal gebruik verhinderen is niet altijd nodig dat de verkoper het wist. Wist hij het wel en zweeg hij, dan staat u nog sterker.
Andere vragen die vaak spelen
Slecht werk, uitloop of een aannemer die stopt: welke stappen u in welke volgorde zet.
02Consumentenkoop en garantieUw wettelijke rechten tegenover de verkoper, los van wat de fabrieksgarantie zegt.
03Schade verhalenAansprakelijk stellen, de schade onderbouwen en omgaan met de verzekeraar.
04Incasso en onterechte facturenBetwisten, de maximale incassokosten en wat u doet bij een dagvaarding.
Neem contact met mij op
Heeft u een juridisch probleem of wilt u advies? Bel of mail voor een kennismaking. Ik neem zelf op, ook buiten kantoortijden.