Gebreken en achterstallig onderhoud
Een verhuurder moet gebreken herstellen die het woongenot aantasten. Gebeurt dat niet, dan heeft u meer mogelijkheden dan alleen blijven bellen: huurverlaging, herstel afdwingen en in bepaalde gevallen zelf laten repareren.
Bij gebreken loopt de discussie meestal vast op twee punten: wie het heeft veroorzaakt en of het wel is gemeld. Beide zijn te ondervangen door vanaf het begin schriftelijk te melden en foto’s te bewaren.
Vanaf dat moment heeft u een positie. De verhuurder moet dan herstellen, en doet hij dat niet, dan is er een route om huurverlaging te krijgen of het herstel af te dwingen.
Melden en vastleggen
Alles begint bij een schriftelijke melding, per e-mail of aangetekend, met foto's en een datum. Geef de verhuurder een redelijke termijn voor herstel. Zonder die melding kan een verhuurder later zeggen dat hij niet wist van het gebrek, en dan komt u niet aan huurverlaging toe.
- Meld schriftelijk, met foto's en een datum
- Geef een redelijke hersteltermijn
- Bewaar alle correspondentie op één plek
Huurverlaging
Bij gereguleerde huur kunt u de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen zolang het gebrek bestaat. Bij geliberaliseerde huur loopt dat via de rechter. De verlaging geldt in beginsel vanaf de melding, wat nog een reden is om die melding goed vast te leggen.
Zelf herstellen en verrekenen
Blijft herstel uit na een ingebrekestelling, dan mag u onder voorwaarden zelf een hersteller inschakelen en de redelijke kosten verrekenen met de huur. Dat luistert nauw: de kosten moeten redelijk zijn en het gebrek moet voor rekening van de verhuurder komen. Overleg dit vooraf, anders ontstaat er alsnog een geschil.
Vragen over dit onderwerp
Heeft u een andere vraag over gebreken en achterstallig onderhoud? Bel gerust, ook als u alleen wilt weten of ik iets voor u kan doen.
Mag ik de huur inhouden zolang het niet is gerepareerd?
Niet zomaar. Zelf stoppen met betalen levert een huurachterstand op, met alle risico's van dien. De veilige route is huurverlaging vragen of de huur opschorten na een deugdelijke ingebrekestelling, in overleg met een advocaat.
De schimmel komt volgens de verhuurder door mijn manier van wonen. Wat nu?
Dat verweer komt vaak terug. Het gaat om de vraag of de woning voldoet aan wat u ervan mag verwachten, bijvoorbeeld qua ventilatie en isolatie. Een bouwkundig rapport kan die discussie snel beslechten.
Hoe snel moet een verhuurder herstellen?
Bij spoed, zoals geen verwarming in de winter of een lekkage, geldt een korte termijn van dagen. Bij minder dringende gebreken is enkele weken redelijk. Wat redelijk is, hangt af van de aard van het gebrek.
Andere vragen die vaak spelen
Wat een verhuurder mag doorberekenen, en wat u kunt doen bij een onverwachte naheffing.
02Tijdelijke huurcontractenSinds juli 2024 zijn tijdelijke contracten voor woonruimte grotendeels afgeschaft. Wat dat betekent.
03Medehuur en voortzettingWie medehuurder kan worden, en wie na een scheiding of overlijden in de woning mag blijven.
04Onderhuur en AirbnbWanneer onderverhuur is toegestaan, en wat u riskeert bij verhuur via een platform.
Neem contact met mij op
Heeft u een juridisch probleem of wilt u advies? Bel of mail voor een kennismaking. Ik neem zelf op, ook buiten kantoortijden.